Việc bán nhà đất, đặc biệt khi nó là tài sản chung của vợ chồng, là một vấn đề pháp lý phức tạp và và thường xuyên xảy ra tranh chấp. Nó không chỉ liên quan đến các thủ tục giấy tờ, mà còn chạm đến sự tin tưởng, quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai người. Bài viết này sẽ đi sâu vào các khía cạnh pháp lý quan trọng, giúp bạn hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình khi quyết định bán đất là tài sản chung. Chúng ta sẽ cùng nhau khám phá những quy định của pháp luật, những rủi ro tiềm ẩn và cách giải quyết các tranh chấp có thể xảy ra, để bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Quyền và nghĩa vụ khi bán nhà đất là tài sản chung của vợ chồng
Khi quyết định bán đất là tài sản chung, cả vợ và chồng đều có những quyền và nghĩa vụ pháp lý cần phải tuân thủ. Việc hiểu rõ những điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của mỗi người mà còn đảm bảo giao dịch diễn ra hợp pháp và tránh được những tranh chấp không đáng có. Pháp luật quy định rõ ràng về việc xác định tài sản chung, quyền định đoạt tài sản và nghĩa vụ thông báo, bàn bạc trước khi tiến hành giao dịch.
Xác định tài sản chung và riêng của vợ chồng
Để xác định quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc bán đất, trước hết cần phân biệt rõ đâu là tài sản chung, đâu là tài sản riêng của vợ chồng. Tài sản chung bao gồm những tài sản được tạo ra trong thời kỳ hôn nhân, từ thu nhập, lao động, sản xuất kinh doanh, hoặc được tặng cho, thừa kế chung. Tài sản riêng là những tài sản có trước khi kết hôn, hoặc được tặng cho, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân. Việc xác định này rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền định đoạt tài sản khi bán đất.
Tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân được xác định theo quy định của Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:
- Tài sản chung của hai vợ chồng bao gồm tài sản do vợ và chồng tạo ra, thu nhập từ lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, cũng như lợi ích, lợi nhuận phát sinh từ tài sản riêng và các nguồn thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân trừ những trường hợp được quy định tại khoản 1 của Điều 40 trong Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản kế thừa hoặc được tặng chung và tài sản mà vợ chồng đã thỏa thuận là tài sản chung.
- Quyền sử dụng đất sau hôn nhân cũng được xem xét là tài sản chung, trừ khi có các trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế, tặng riêng, hoặc thông qua giao dịch sử dụng tài sản riêng.
- Nếu không có bằng chứng để chứng minh rằng tài sản của vợ chồng đang tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên, thì tài sản đó sẽ được coi là tài sản chung.
- Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số và tiền trợ cấp, trừ khi có quy định khác tại khoản 3 của Điều 11 trong nghị định này;
- Tài sản mà vợ và chồng được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự đối với những vật vô chủ, vật bị chôn giấu, vật bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc và vật nuôi dưới nước;
- Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Điều 10 của Nghị định 126/2014/NĐ-CP giải thích về hoa lợi và lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ và chồng như sau:
- Hoa lợi phát sinh từ tài sản riêng của vợ và chồng là những sản vật tự nhiên mà họ thu được từ tài sản riêng của mình;;
- Lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ và chồng là khoản lợi nhuận mà họ thu được thông qua việc khai thác tài sản riêng của mình.
Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về tài sản riêng của vợ và chồng bao gồm:
Tài sản hình thành từ tài sản riêng của vợ và chồng cũng được xem xét là tài sản riêng của họ. Hoa lợi và lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.
Bên cạnh đó, Điều 11 của Nghị định số 126/2014/NĐ-CP còn quy định rõ về tài sản riêng khác của vợ và chồng theo quy định của pháp luật như sau:
- Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật;
- Tài sản mà vợ và chồng xác lập quyền sở hữu riêng dựa trên bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền;
- Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ và chồng.
Quyền của mỗi bên trong việc định đoạt tài sản chung
Theo quy định của pháp luật, quyền định đoạt tài sản chung thuộc về cả hai vợ chồng. Điều này có nghĩa là mọi quyết định liên quan đến việc bán, cho thuê, thế chấp hoặc sử dụng tài sản chung đều phải có sự đồng ý của cả hai người. Nếu một trong hai người tự ý định đoạt tài sản chung mà không có sự đồng ý của người kia, giao dịch đó có thể bị coi là vô hiệu. Việc nắm rõ quyền này giúp mỗi người ý thức được vai trò và trách nhiệm của mình trong việc quản lý và sử dụng tài sản chung, tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra.
khoản 1, Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.
Nghĩa vụ thông báo và bàn bạc trước khi bán đất
Trước khi quyết định bán đất là tài sản chung, cả vợ và chồng đều có nghĩa vụ thông báo và bàn bạc với nhau về ý định này. Việc này không chỉ thể hiện sự tôn trọng lẫn nhau mà còn đảm bảo mọi quyết định được đưa ra dựa trên sự hiểu biết và đồng thuận của cả hai bên. Thông qua việc bàn bạc, vợ chồng có thể cùng nhau đánh giá tình hình tài chính, xem xét các lựa chọn khác và đưa ra quyết định tốt nhất cho cả gia đình. Việc tuân thủ nghĩa vụ này giúp tạo dựng sự tin tưởng và gắn kết trong mối quan hệ vợ chồng, đồng thời tránh được những mâu thuẫn và tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình bán đất.
Vậy chỉ một bên vợ hoặc chồng ký có hiệu lực không?
Căn cứ khái quát án lệ số 04/2016/AL về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có nội dung như sau:
Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
Có thể thấy rằng không phải cứ là tài sản chung của vợ chồng thì bắt buộc phải có chữ ký đầy đủ của cả hai vợ chồng trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp nếu vợ/chồng biết việc giao dịch của bên còn lại nhưng không có ý kiến phản đối cũng như cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất thì việc chuyển nhượng đó vẫn có hiệu lực pháp luật.
Thủ tục bán đất là tài sản chung theo quy định pháp luật
Thủ tục bán đất là tài sản chung đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch. Việc hiểu rõ và thực hiện đúng các bước trong quy trình này giúp người bán tránh được những rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình. Từ việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết đến thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mỗi bước đều đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn tất giao dịch bán đất.
Trên đây là nội dung tư vấn về “Bất động sản là tài sản chung của vợ chồng, khi bán có cần cả hai cùng ký tên không?” dựa trên những thông tin mà Pháp Lý Mekong đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 0359 105 102 (ZALO) để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
—————————————————
Công ty Luật Pháp Lý Mekong hoạt động với phương châm “Tận tâm – Hiệu quả – Uy tín” cho quý khách, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ.
Văn phòng Tiền Giang: 276 đường Nguyễn Công Bình, phường 5, thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang Văn phòng Bến Tre: 303C đường Đồng Văn Cống, phường 7, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre
HOTLINE (ZALO): 0359 105 102
