Những rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng nhưng không thể sang tên sổ

Việc mua bán nhà đất là một trong những giao dịch quan trọng và phức tạp trong đời sống, đòi hỏi người mua và người bán phải hiểu rõ các điều kiện pháp lý để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về điều kiện mua bán nhà đất theo quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam, đồng thời hướng dẫn các thủ tục cần thiết và những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch.

Điều kiện pháp lý khi mua bán nhà đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau để giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện hợp pháp và an toàn, người tham gia cần đảm bảo các điều kiện pháp lý căn bản theo quy định của pháp luật hiện hành. Phần này sẽ phân tích chi tiết các điều kiện đó nhằm giúp người mua bán hiểu rõ hơn về các yêu cầu quan trọng.

Quyền sở hữu hợp pháp của người bán

Người bán nhà đất phải là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản hoặc được ủy quyền hợp pháp để thực hiện giao dịch. Việc xác minh quyền sở hữu bao gồm kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ liên quan khác. Nếu người bán không có quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền sử dụng hợp pháp thì giao dịch sẽ không được pháp luật công nhận, gây ra rủi ro về tranh chấp quyền lợi sau này.

Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này như:

• Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…

Nhà đất không có tranh chấp hoặc bị kê biên

Điều kiện tiếp theo là bất động sản phải không nằm trong diện tranh chấp, khiếu kiện hay bị kê biên để thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Tranh chấp hoặc kê biên tài sản sẽ ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng và có thể dẫn đến việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ. Người mua cần yêu cầu người bán cung cấp giấy xác nhận từ cơ quan chức năng để đảm bảo nhà đất không thuộc trường hợp này.

Phù hợp với quy hoạch và pháp luật đất đai và trong thời hạn sử dụng đất

Nhà đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc này đảm bảo rằng bất động sản mua bán không nằm trong khu vực bị thu hồi, giải tỏa hoặc có các hạn chế về sử dụng khác. Người mua nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp xã hoặc các cơ quan quản lý đất đai để tránh những rủi ro phát sinh về sau. 

Trường hợp mua nhà đất đã công chứng xong nhưng không sang tên được

Nhà/công trình trên đất xây dựng trái phép

Việc sang tên nhà đất là thủ tục pháp lý quan trọng trong giao dịch bất động sản, tuy nhiên nhà xây dựng sai phép lại không được phép thực hiện sang tên. Nếu người mua hoặc người sở hữu cố tình thực hiện sang tên trên nhà sai phép, có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Giao dịch có thể bị hủy bỏ khi phát hiện vi phạm pháp luật, người mua mất quyền sở hữu hợp pháp, đồng thời chịu trách nhiệm về việc xử lý vi phạm xây dựng. Ngoài ra, có thể phát sinh tranh chấp với các bên liên quan hoặc bị phạt hành chính, gây thiệt hại về tài chính và uy tín. Do vi phạm mục đích sử dụng đất, người mua có thể phải đứng ra nộp phạt/có thể bị cưỡng chế phá dỡ công trình nếu người bán không phối hợp giải quyết theo Điều 10 Nghị định123/2024/NĐ-CP.  Mua nhà đất có giấy phép xây dựng nhưng xây trái phép. Người bán nhà xây nhà sai nội dung trên giấy phép (vượt tầng, lấn diện tích…). 

Nhà đất đang có tranh chấp

Nhà đất đang có tranh chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chuyển nhượng, thế chấp hoặc sử dụng đất của người sở hữu. Giao dịch trên đất tranh chấp có thể bị tòa án đình chỉ hoặc hủy bỏ, gây thiệt hại về tài chính và thời gian. Bên cạnh đó, tranh chấp còn làm giảm giá trị thực của bất động sản và khiến người mua mất nhiều chi phí pháp lý để giải quyết. Vì vậy, tranh chấp nhà đất là một rào cản lớn trong các giao dịch bất động sản và cần được xử lý thận trọng.

Những rủi ro sau khi ký hợp đồng có công chứng mà nhà đất có tranh chấp như:

• Cơ quan đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên.
• Mất tiền nhưng không sang tên được.
• Phải tham gia tranh chấp pháp lý.

Bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bên mua đã ký hợp đồng chuyển nhượng giao tiền sẽ phải chịu rủi ro như:

• Không được thực hiện sang tên dù đã công chứng hợp đồng.
• Hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ.
• Có thể mất cả tiền và tài sản.
• Buộc phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

Trên đây là nội dung chia sẽ về rủi ro khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng nhưng vẫn không sang tên được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 0359 105 102 (ZALO) để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

—————————————————

Công ty Luật Pháp Lý Mekong hoạt động với phương châm “Tận tâm – Hiệu quả – Uy tín” cho quý khách, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ.